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内容摘要:投资客100万起家炒楼八年赚近亿大香蕉新闻大发时时彩大发快三东莞时间网一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前,买还是不买成为楼市一个两难话题。不过,詹铭(化名)却说,买还是要买的,只是可以再等等,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。今年48岁的他...
投资客100万起身炒楼八年赚近亿大香蕉新闻大发不时彩大发快三东莞时间网 一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前,买照样不买成为楼市一个两难话题。不过,詹铭(化名)却说,买照样要买的,只是可以再等等,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人,更是一个资深投资客。他今朝手头上有16个房产证,4套室庐1套别墅,3套商铺8个写字楼,个中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年,当初的100多万成本,如今已变成近亿元(现金及固定资产市值),每月还有300多万的稳定房钱。窍门:投资房子大部分靠贷款南都:你哪一年到的深圳?白手起身吗?詹铭(化名):1999年过来的,带了一小批货(黄金首饰)和一部车,基本没有现金,算半个白手。南都:生意做得好吗?怎么想到去炒房的?詹铭:2004年刚有点起色就掉了一批货,损失几十万,袭击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱,当时就发明几年前买的那套房涨得很快,那时就有点意识了。南都:我很好奇,你最初炒房时有若干本钱?詹铭:不怕笑话,买首套房时只有五六十万存款,我想在生意上做周转,老婆非得要买房。到2006年投资十七英里,手头上可用来投资的钱也许有100来万。南都:100多万就敢投资1200万的两套别墅?詹铭:和同伙联手,一人600万减轻累赘。再说都是银行按揭贷款,二成首付120万,月供不担心,有实业支撑。记得2008岁首年月抛售时,600万翻到1200万才意识到,资金的杠杆用不好是一把刀,用得好里面的机会异常多。南都:你的投资大部分都是用了银行的钱?詹铭:之前的别墅投资全部都是首付两成,其余银行按揭贷款,有些甚至只交了定金,房价上来后假如利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅,前三栋各自只交了100多万定金,还没签合同一个半月后就涨了2000多万,我们就直接卖合同。南都:是不是你有优越的现金流,银行才会乐此不疲地贷款给你?詹铭:当然,银行是异常看重流水账的,这代表了你的盈利能力,很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上,假如没有实体经济支撑,投资房产心里是很虚的。南都:你投资的资金链条是如何的?詹铭:初期靠现金流贷款按揭,房价上涨后快速抛出,经由过程短期操作积累本钱,达到一定实力后再提前把贷款还清,然后将物业以企业名义典质给银行再贷款出来,比按揭高一点,但一来可以弥补资金流,二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点阁下,还掉银行8个点,还有12个点,表示你从银行贷一个亿,一年就有1200万的利息收入,这比纯粹的房钱收入强多了。南都:现在的小贷公司做的就是这个生意吧?詹铭:是的,现在很多这样的小贷公司,反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通,有些人一次申办二到三十个公司,用钱养着,你需要买房就把全部公司空壳卖给你,你买了今后典质贷款再投资。国家也在堵这个破绽,但成效似乎不大。南都:你的钱是不是也流到开辟商那里去了?你不怕他们崩盘?詹铭:是有三四线的开辟商找我借钱,崩盘我倒不怕,有资产典质。只是我在想,国家保障房不是建不起来吗,地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房?现在银行不放贷,一次性付款又付不起,没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖,还了债务后就是政府的了,再卖给老庶民还有得赚。机会:最好等到回暖的一瞬间出手字号:T T摘要:一边看空一边看涨,这边唱罢那边登台南都:我有些好奇,为什么你会选择在2008年过完年就抛售?你猜测到了金融危机吗?詹铭:我当时在读清华金融总裁班,听了一些师长教师讲课,自己也分析了一下,同时也认为室庐空在那不扎实,不如卖了转到商业,结果刚卖了金融危机就来了,记得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。南都:今后就以商业投资为主了?詹铭:都说一铺养三代,有租收心里扎实一点,毛坯房锁在那每个月还要治理费呢。不过关键照样因为限购,像我2008年卖的有些别墅现在照样那个价,这些海边度假型别墅,限购今后受到的影响比较大。南都:我看2012年你还买了一套楼王室庐,那时已经限购了,你怎么会还有资格呢?詹铭:之前住在别墅里,孩子大了出去了,老婆说两人住寂寞要搬到市区,我之前那些室庐大部分在老婆名下,我是有名额但要离婚,为了自住,没有办法,只好办了假离婚协议。南都:你老婆愿意?风险很大啊。詹铭:知道离婚协议是怎么签的:所有住房供女方所有,所有债务供男方所有,所有债权归女方所有。人家说净身出户,我这是连皮都剥了。其实我们夫妻情感很好,这都是被房子逼的。南都:那你认为现在是入手的好机会吗?詹铭:我认为可以再等一等,我是看好后市的,这段时间其实我已经开始在看,别人不看时你去看就异常轻易看获得,而且议价空间比较大。我的经验就是想投资的话,别轻信专家,一定要多看盘,中介烦人也要跟他们打好关系,要获得真实信息,出手时心里才有底。现在市场已经不是以前那种粗放式,要有自己的判断,最好等到回暖的一瞬间出手,不要等到下跌时出手。南都:你去看物业时主要会看些什么?詹铭:我买写字楼时,就会查询拜访空置率、房钱水平、企业在租、行业承担房钱的能力等,不能光听别人说。我从不买那种什么主题小商铺,风险很大,建议小投资者也不要斟酌,可多留意行业比较集中地方的小户型,客流要多,房钱不论高低有连续性收益就好,也可以留意资本比较有限的藏品,如高级红木佛珠,黄花梨、紫檀等,这些今朝升值很快。心态:没有财力,但要有这个意识南都:你的真正投资应该是从十七英里开始的吧?那时是怎么产生投资房产念头的?詹铭:对,之前是自住自用,买十七英里时目的就很明确,就是为了投资赚差价,一是感到项目好,肯定有人接,二来从2004年开始房价就一向在稳步上涨,其实这就是机会,我是感到到了一点,毕竟之前买的自用那些都涨了不少。后来到2009年超豪别墅那次,就是飞跃,机遇特别好,刚好赶到房价快速上涨的那一波,光卖合同就赚了2000多万。南都:接手的人愿意吗?心里平衡吗?一个半月就让你们赚了2000多万的差价?詹铭:这个你就要懂得豪客的心态了,在他们而言,金钱只是一个数字,只要爱好只要独一。最经典的是第一套别墅,是项目最贵的一套楼王,当时还有电视剧在那取过景。5500万入手,先交100多万定金,一个半月后涨到8000多万,被深圳一个超级投资客看中,这人昔时炒股赚了几个亿,他买这套房子就是为了奖励自己,他说他不管别人赚若干钱,他只看这个房子值不值,谈妥后我们直接就把合同卖给他了,现在这栋别墅市值1.5亿,他也赚了。南都:这么说来其实作为投资客,你们的心态和平常人也是不一样的?詹铭:财力没到眼光角度自然不一样,我老家同伙来看那套豪宅楼王别墅时,他就说房子建在那么高的地方,下来买菜好麻烦。像赵本山买私人飞机,我认为买那个干嘛,坐一个优等舱照样很舒服呀,他的境界和层次和我们又不一样了。当然,除了爹妈给的,很多人都是从低到高,从无到有,你可以没有这个财力,然则你要有这个心态和意识。南都:所以有市价格对你们来说,并不是最重要的,关键是否有升值的能力?詹铭:可以这么说。就像我选物业,一定要地段好的,可能会买贵但一定不会买错。有次我看中深圳东门一铺位,100平方米7500万,同伙都说贵,我认为挺好。我算了一笔账,商号开张后(卖黄金首饰)每年毛利可到5000万,除掉所有成本纯利约750万,铺子首付一半3750万贷十年,每月除供楼外还有结余,10年后铺子涨到1.5亿就是赚的了,2000万的货(黄金)十年变3000万,即3000多万的投资十年就变成近2个亿,怎么不可呢?只要看好,贵一点不怕,时间久了总会涨上去。南都:也就说你今后还会持续投资商业?詹铭:是,我认为中国最大的投资机会照样在物业。这么多年实体做下来,我发明身边只做实体生意的大多都在亏,像我这种有业余爱好的才赚钱。我现在对写字楼情有独钟,认为比买保险峻好。而且我从小家里情况不是很好,所以看到好的物业,占领欲望特别强,假如你的财力达获得后,买房子是有瘾的。我选物业,一定要地段好的,可能会买贵但一定不会买错。———资深投资客投资经历●2006年上半年开始炒楼,与同伙联手分别以620万、580万买进万科十七英里2套别墅。●2006年下半年,在大梅沙东海岸再买一套别墅,总价420万元。●2008年过完年,分别以1350万和1280万抛出十七英里两套别墅,大梅沙东海岸那套以650万抛出。●2008岁尾,购入东海岸最后一期4个门面三栋别墅,门面2万元/平方米,别墅330万一套,总投资2000万元。●2009年五一前后,两人联手先后买了某豪宅别墅盘四栋,个中三栋一个半月后抛出,盈利3000多万。留有一栋,总价2030万,首期600万,月供10万阁下,一年半不到以3650万抛出。●2009年下半年,将东海岸最后一期三栋别墅以每栋700万抛出。●2010年开始,以3.3万-3.5万/平方米价格,开始陆续购买大量写字楼,现在市价5.5万-6万/平方米。●2012岁尾再买一套1000万元的196平方米楼王单位。●2014年,又开始留意写字楼市场。

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